Newseci eksperdid: Balti kinnisvaraturg on stabiliseerunud – õhus on taastumise märgid

Newseci 2025. aasta sügise kinnisvaraturu prognoosi aruande kohaselt on Balti kinnisvaraturg pärast mitmeid raskeid aastaid jõudnud stabiliseerumise faasi. Kuigi investeerimistegevus on endiselt tagasihoidlik, on turg leidnud tasakaalu, mida toetab peamiselt kohalik kapital. Ettevaatlik optimism on tagasi tulemas, näiteks naaberriigis Soomes on näha selgeid taastumise märke – areng, mis eelneb sageli uue usalduse tekkimisele Balti riikides.

„Pärast pikka kohanemisperioodi on turg leidnud teatud stabiilsuse,” ütleb Newsec Eesti tegevjuht Karel Aasrand. „Hinnad on lõpetanud langemise, üürid on stabiilsed ja uued arendused on paremini kooskõlas tegeliku nõudlusega. Kuigi me ei ole veel kasvufaasis, on üldine meeleolu märgatavalt paranemas.”

Balti riigid: stabiilsus kohaliku kapitali toel

Newsec teatab, et Balti riikide kinnisvarasektor on tsükli madalaimal tasemel stabiliseerunud.

Eestis on 2025. aasta investeeringute kogumaht eeldatavasti 170 miljonit eurot, mis on vähem kui 2024. aasta 270 miljonit eurot, samas kui A-klassi büroopindade tootlused on stabiliseerunud umbes 6,75% tasemel.
A-klassi büroode vabade pindade osakaal vähenes 2025. aasta esimesel poolel 7,3%-ni, mis peegeldab kindlat nõudlust moodsate ja efektiivsete ruumide järele.

Kogu Baltikumis on tegevus endiselt 30–40% allpool pandeemiaeelset taset, kuid hinnad ja üürid püsivad stabiilsena. Turul domineerivad kohalikud investorid, samas kui väliskapital on endiselt ettevaatlik, oodates selgemaid signaale, nagu madalamad intressimäärad ja stabiilsem julgeolekuolukord.
Aruandes rõhutatakse, et Balti riikide lähedus Venemaale ja kõrgendatud ootused kaitsevalmidusele teevad mõned rahvusvahelised investorid endiselt ettevaatlikuks. Kaitsealaste infrastruktuuri- ja taastuvenergia projektid on aga muutumas uuteks kasvavateks sektoriteks, mida toetavad nii riiklikud kui ka erasektori vahendid.

„Kohalikud investorid hoiavad turu aktiivsena ja valikulised välismaised ostjad hakkavad uuesti huvi tundma,” lisab Aasrand. „Näeme kasvavat huvi teatud sektorite, eelkõige energia- ja infrastruktuuriprojektide vastu.”

Soome majanduse taastumine saadab positiivse signaali

Soome – Balti riikide lähim võrdlusturg – näitab selgeid elavnemise märke. Investeeringute maht peaks seal kasvama 2,2 miljardilt eurolt 2024. aastal ligikaudu 4,0 miljardi euroni 2025. aastal, mis teeb kasvuks ligikaudu 80%.. Kusjuures investeeringutest poole moodustavad välisinvesteeringud.
Välisinvestorid, eriti Saksamaalt, Rootsist ja Lääne-Euroopast, näitavad usalduse kasvu piirkonna vastu tervikuna. Kapital voolab nüüd põhja, mitte lõuna poole.

Soome NATO liikmesus ja tugev kaitsevõime on suurendanud selle atraktiivsust, muutes selle üheks Euroopa turvalisemaks kinnisvaraturuks.
See uuenenud usaldus Põhjamaades annab märku, et investeerimistsükli pöördepunkt võib olla lähedal – areng, mis võib peagi Balti riikidele kasuks tulla.

„Soome taastumine on Balti riikidele hea märk,” ütleb Newsec Eesti tegevjuht Karel Aasrand. „Ajalooliselt on Põhjamaade turgudel usalduse taastumisel kapital kiiresti järgnenud ka Eestisse, Lätisse ja Leetu. Kogu piirkonna majanduse väljavaated on järkjärguliseks taastumiseks soodsad.”
Jätkusuutlikkus ja tõhusus kujundavad järgmise tsükli
Jätkusuutlikkus ja energiatõhusus määravad praegu Balti kinnisvaraturu väärtuse.

Üürnikud ja investorid eelistavad üha enam modernseid ja hea asukohaga hooneid, samal ajal kui vanemad kui B-klassi bürood peavad konkurentsivõime säilitamiseks renoveerima või pakkuma üürnikele paindlikumaid lahendusi. Kokku on pakkumisel ligi 15 000 m2 vaba pinda selles klassis, mis tõenäoliselt pressib hindu täiendavalt alla.

Eestis on A-klassi vabade pindade osakaal langenud 7,6%lt 7,3%ni, mis näitab selle segmendi tugevat nõudlus.

„Jätkusuutlikkus ei ole enam lihtsalt lisaväärtus – see on uus standard. Hooned, mis on heas asukohas, ühendavad energiatõhususe ja kaasaegsed standardid, säilitavad oma väärtuse ja meelitavad järgmises tsüklis kapitali ligi,” rõhutab K. Aasrand.

Väljavaated: ees ootab järkjärguline taastumine

Newsec prognoosib, et Balti kinnisvaraturg jääb 2026. aastani stabiilseks, intressimäärade languse ja investorite usalduse suurenemise tõttu toimub mõõdukas kasv.

Büroohoonete prime-yield ootus 2025 aastaks on 6,75%, mis on küll oluliselt kõrgem näiteks Soome näitaja 5,5% kuid samal tasemele Leeduga, kus see näitaja on 6,5%. Näiteks Taanis, kus turg on stabiilsem ja likviidsem, lepivad investorid väiksema tootlusega, mis on eeldatavalt 3,85%.

„Pärast mitmeid raskeid aastaid on Balti turg leidnud teatud stabiilsuse – ja see on oluline verstapost. Siit edasi ootame järkjärgulist paranemist ja valikulisemat kasvu, mida ajendavad kvaliteet, jätkusuutlikkus ja pikaajaline kapital,” lõpetas Karel Aasrand.