Balti kinnisvaraturg tüürib rekordi suunas välisraha lahkumise kiuste

Balti ärikinnisvara turg tõotab püstitada tänavu kõigi aegade rekordi, kuigi välisinvesteeringute asemele on asunud kohalik kapital, tõdes Newsec Balticu analüütik Neringa Rastenyte ettevõtte sügisväljavaate (Newsec Property Outlook) tutvustamisel.

Üle 20-aastase kogemusega Rastenyte sõnul on Balti riikides 2026. aasta üheksa kuuga tehtud tehinguid umbes 1,2 miljardi euro eest. Arvestades, et reeglina lõviosa tehingutest tehakse aasta lõpus, on tõenäoline, et tänavu ületatakse 2021. aastal püstitatud rekord 1,5 miljardit eurot.

Turgu veab Leedu, kus on juba tehtud üle 750 miljoni euro väärtuses tehinguid. Seejuures teadis Rastenyte rääkida, et töös on veel vähemalt üks üle 200 miljoni euro suurune tehing.

Tehinguturul domineerib kohalik kapital nii, et välisinvesteeringud moodustavad kõigest 15% tehingutest. Seevastu kohalikelt fondidelt tuleb ligi 52% ja erakapitalilt 32% rahast. Märkimisväärne on just erakapitali kasv, mille taga on kohalike ettevõtete edu. Viimase 5–10 aasta jooksul on Leedus kasvanud mitu tehnoloogia ükssarvikut ning näiteks Leedu päritolu Tesoneti grupi omanikud on investeerinud Leedu kinnisvarasse umbes 100 miljonit eurot. Nad on ostnud hotelli, kooliäri ja vaatavad vanalinna esmaklassilisi hooneid.

Samal ajal voolavad välisinvesteeringud Balti riikidest pigem välja. Netoväljavool on aastatel 2021–2026 olnud ligi 1,1 miljardit eurot. Sellele vaatamata pole turg kokku kukkunud, vastupidi. Need, kes ei kiirustanud müügiga koroonaepideemia või sõja puhkemisel, teenivad kasumit, sõnas Rastenyte. Ärikinnisvara tootlus on endiselt atraktiivne, ligi 7%. Rastenyte sõnul geopoliitikast endiselt räägitakse, kuid kuigi täiesti turvalisi investeeringuid pole, pole ka odavaid.

Kahe kümnendi jooksul on Rastenyte näinud Baltikumis kahte välisinvesteeringute lainet.. Üks oli 2006–2008 ja teine 2019–2021. Kuna majandus areneb tsükliliselt, on tema sõnul usutav, et uus laine saabub 2030. aasta paiku ning kohalikel investoritel on siis hea võimalus kasum realiseerida.

Newsec Eesti juht Karel Aasrand selgitas, et seni on kinnisvaraturg meenutanud Odüsseuse rännakut. „See meenutab mulle väga tänast kinnisvara- ja majanduskeskkonda. Kõik hakkab hästi minema, siis avab keegi jälle mingi vale koti ja oleme taas alguses tagasi,“ ütles Aasrand. Olgu selleks koroona, sõda Euroopas, intressid, energiakriis või majanduslangus. Kuid praegu on õhus head märgid, sest investeeritakse ja laenatakse. „Suur küsimus ei ole see, kas kinnisvarasektoril hakkab paremini minema, vaid pigem see, kellel hakkab paremini minema,“ ütles Aasrand. Oluline on, millises segmendis, millisel investoril ja millises varaklassis.

Hinnad tõusevad palgaga ühes rütmis

„Kui keegi tahab küsida, kui palju kinnisvara järgmisel aastal Eestis kallineb, siis ma ütlen, et vaadake palgakasvu prognoose,“ ütles SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor. Kui muud tegurid suhet ei muuda, kasvavad kinnisvarahinnad Eestis pikas plaanis sama kiiresti kui keskmine palk. Edaspidi peab ta mõistlikuks umbes 5% kasvu aastas.

Palgad kasvavad kõigis kolmes Balti riigis umbes sama kiiresti kui majandus nominaalselt. Hõive on ajaloolise tipu lähedal, mis on hea uudis, kuid uut ostujõudu tööturult enam ei tule. Nestori sõnul ei saa loota, et tööle läheb oluliselt rohkem inimesi, kes hakkaksid ostma kinnisvara või käima kaubanduskeskustes.

Intressid Nestori hinnangul enam palju ei tõuse. „Mul on keeruline uskuda, et me näeksime tänases keskkonnas oluliselt kõrgemaid intressimäärasid,“ ütles ta.

Kaubanduspindu toetab tugev tarbimine. SEB kaardimaksete andmetel kulutavad eestlased julgelt, kuigi küsitlustes on nende kindlustunne endiselt madal. „Mida aeg edasi, seda halvem ennustaja on tarbijate kindlustunne olnud,“ ütles Nestor. Lätis ulatub optimism ka kinnisvaraturule: tehingumahud on mitme aasta suurimad ja tarbijate kindlustunne kasvab eriti kinnisvara osas. Eesti ehitusmaterjalide tootjad on Põhjamaade kinnisvaraturu taga kinni, kuid ka seal on näha elavnemist.

Jõukuse kasv muudab ka nõudmisi. Ostujõu järgi on Eesti SKP elaniku kohta umbes 80% EL-i keskmisest, Läti umbes 70% ja Leedu umbes 90%. Nestori subjektiivne hinnang on, et büroode vakants puudutab eelkõige kehvemaid pindu. „Enam ei ole okei selline 1990ndate ripplagi ja imelik linoleum,“ ütles ta. Inimesed tahavad töötada heades ja energiatõhusates hoonetes ning ettevõtete jaoks pole odav m2 hind enam esmatähtis.

Majandus näitab rohelist tuld

Kogu aasta on olnud ettearvamatuse kiuste oodatust parem. Kevadel näitas Nestori majandusfoor Eestile ja Leedule rohelist ning Lätile kollast. Nüüd on tuli roheline kõigis kolmes riigis. Eesti majandus kasvab tänavu umbes 2,5%, Läti umbes 3,5% ja Leedu II kvartalis üle 4%. „Lätlaste peas on toimunud mingisugune faasinihe,“ ütles Nestor. Lätis on esimest korda pärast 2008. aasta kriisi näha optimismi.

Tõsi, Leedu kasvu vedas pensionireform, mis tõi majandusse umbes 3 miljardit eurot. Järgmiseks aastaks on Leedus oodata aeglasemat kasvu. „Pärast iga pidu kipub saabuma pohmell,“ tõdes Nestor.

Vanema põlvkonna ettevõtjad ootavad rohelise tule ajal vähemalt 5% kasvu. „Selliseid aegu ei tule tagasi üheski Balti riigis. Me oleme jõudnud sedavõrd kõrgele tasemele, kus ka 2% majanduskasv on hea aasta,“ ütles Nestor.

Aasta algas lootusega normaalsusele, kuid siis tulid Maduro vangistamine, Gröönimaa tüli, tollisõjad ja Iraani pommitamine. „Kogu selle tausta juures julgen öelda, et maailma ja Euroopa majandusel on läinud sel aastal üsna hästi,“ ütles Nestor. Euroopa ostujuhtide indeksid on nii tööstuses kui ka teenustes üle 50 punkti ja isegi Saksamaa majandus kasvas umbes 1%. „Eestlase jaoks pole see mingi number, aga Saksamaa jaoks on see asjaolusid arvestades täitsa okei,“ märkis ta.

Kallis energia kiirendab inflatsiooni ja Euroopa Keskpank (EKP) on intresse juba tõstnud. Nestori hinnangul teeb EKP seda veel paar korda, kuid suure võlakoormusega riigid, nagu Prantsusmaa, seavad tõusule piiri. „Keskpank otsib lähiaastatel sellist punkti, kus riikidel oleks piisavalt valus, aga mis neid päriselt käpuli ei suruks,“ ütles Nestor. Tänane tase on ilmselt lähedal sellele, mida riigid suudavad kanda.

Suurim muutus kevadega võrreldes on Soome. „Kui puhkuselt tagasi tulin, oli kogu foon Soome majanduses totaalselt muutunud,“ ütles Nestor. Jaekaubandus on tugev ja tööstuse uued tellimused on rekordilised. Soome tõus jõuab Nestori sõnul paratamatult ka Eestisse ja sealt teistesse Balti riikidesse.

Büroopindade hinnad

Newseci kinnisvarahindaja Mihkel Männiku sõnul leiavad uued pinnad üürnikud kergemini kui vanad. „Oleme märganud, et ettevõtted liiguvad suurematelt pindadelt väiksematele ja vanematelt pindadelt uuematele,“ ütles Männik. Firma võib tulla suurelt B-klassi pinnalt ja saada väiksema, kuid kvaliteetsema A-klassi pinna kallima ruutmeetrihinnaga. „Seeläbi surutakse vanemaid hooneid pidevalt turult välja.“ Sama suund on näha Põhjamaades ja mujal Euroopas.

Nii ongi Tallinna A-klassi büroode vakants 7%, B-klassil 11%.

Seevastu Vilniuses ehitati A-klassi pindu nii palju, et sealne A-klassi vakants tõusis B-klassi omast kõrgemaks. „Ma isegi arvan, et meil võib juhtuda sama asi,“ ütles Männik. Üürid tema hinnangul siiski kuigi palju ei lange. Pigem pakutakse paindlikumaid lepinguid, üürisoodustusi või lühemaid lepinguperioode.

Oluline muutus on see, kuidas hübriidtöö on vähendanud pinda töötaja kohta. RKAS-i arvutuste järgi on hübriidtöö tõttu tipuajal kasutusel kuni 70% töökohtadest ja keskmiselt 50%. Uus planeerimisnorm arvestab 0,7 töökohta töötaja kohta ja varasema 20 ruutmeetri asemel 12 ruutmeetrit töötaja kohta.

Tegevuspõhise kontori eelised on väiksem pind, väiksemad kommunaalkulud ja paindlikkus eri tööviiside jaoks. Kuid sellel on ka oma riskid. „Kui seda valesti planeerida, on sul endiselt üks suur tantsusaal, kus töö tegemisest ei tule midagi välja, sest kõik räägivad omavahel,“ ütles Männik.

Järgmine surve võib tulla tehisintellektist, mis vähendab töötajate ja seega ka ruutmeetrite vajadust. Männik tunnistas, et mõju pole veel selge. „Tehisintellekti teema on veel väga filosoofiline. Ma arvan, et seda hakkame nägema.“

„Varem olen julgenud väita, et mida aktiivsem on tööturg, seda suurem on nõudlus büroopindade järele,“ ütles Männik. Hübriidtöö nõrgendas seda seost ja tehisintellekt võib seda veelgi muuta.

Üks lahendus on vanade büroohoonete ümberehitamine elamuteks. Näiteks City Plaza 1 puhul on kuulda, et seda kavandatakse ümber korteriteks. Männik tuletas meelde ka mõne aasta tagust juhtumit. Üks halvas seisus vana büroohoone ei leidnud kuidagi üürnikke ja omanik ehitas selle ümber umbes 20-ruutmeetristeks stuudiokorteriteks. Lahendus toimis toona hästi ja Männiku teada toimib siiani.

Uus rekord juba lähiaastail

Kõigele vaatamata valmib juba 2028. aastal Tallinnas umbes 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda, ligi kaks korda tavapärasest rohkem. Üürilepingutega on sellest kaetud umbes pool. „See tundus nii suur number, et kutsusin kolleegi enda juurde ja kontrollisime koos üle. Jõudsime sama tulemuseni,“ rääkis Männik. Näiteks ainuüksi City Plaza 2 ja Talsinki toovad turule kumbki 20 000 ruutmeetrit.

Logistikaturg on stabiilsem. Tänavu valmib Eestis umbes 64 000 ruutmeetrit uut logistikapinda, 48% rohkem kui mullu, ja arendus on püsinud aktiivne ka kriiside ajal. „Üks põhjus võib olla see, et logistikahooneid arendatakse enamasti konkreetsele üürnikule, mitte spekulatiivselt,“ ütles Männik.

Pandeemia ajal, kui e-kaubandus kasvas ja kõik tellisid kaupa koju, langes logistikapindade vakants 3%-ni. Praeguseks on see tõusnud 5,5%-ni ja jääb Läti umbes 5% ja Leedu 6–7% vahele. Eesti logistikapinnad on naabritest veidi kallimad: üür on 5–7 eurot ruutmeetrilt, Lätis ja Leedus 5–6 eurot. Kiire üürikasv on aga läbi, nii hoogsalt kui 2022.–2023. aasta energiakriisi ajal üürid enam ei tõuse.

Laobüroode ehk stock office'ide segment on Eestis naabritest arenenum, kuid ka vakants on seal kõrgem. Tallinnas ja Harjumaal seisab tühjalt umbes 10% pindadest, Lätis 7,5% ja Leedus umbes 5%. Kaks-kolm aastat tagasi oli Eesti vakants umbes poole väiksem. Männiku sõnul on põhjus selles, et erinevalt logistikahoonetest ehitatakse laobüroosid pigem spekulatiivselt, ilma kindla üürnikuta.

Laobüroode üür on Tallinnas 6,75–12 eurot ja Vilniuses 8–14 eurot ruutmeetrilt. Muutunud on ka üürnikud: varem olid seal laod ja tootmine, nüüd täidavad pindu üha enam spordi- ja vabaajaettevõtted. „Umbes 10 aastat tagasi tundus mulle veider, kui laobüroohoones oli jõusaal. Tegelikult on need väga hästi vastu pidanud,“ ütles Männik.

Büroode üürid on Tallinnas ja Leedus sarnasel tasemel. A-klassi üür on Tallinnas 16,5–22 eurot ja Leedus 16–20 eurot ruutmeetrilt, parimates hoonetes vastavalt kuni 24 ja 23 eurot. Lätis on A-klass veidi odavam, 15–17,5 eurot ja parimates hoonetes kuni 19 eurot. B-klassi üür on Tallinnas 11,75–15,75 eurot, Leedus 12–16 eurot ja Lätis 9–15 eurot.

Kõigis kolmes riigis on suund sama: A-klassi üürid kerkivad aeglaselt ja B-klassi omad seisavad paigal, sest ettevõtted kolivad kvaliteetsematesse hoonetesse. Tallinna 7% A-klassi vakants on naabritest madalam, Lätis on see 9–10% ja Leedus 9%. B-klassi vakants on Tallinnas 11% ja Lätis 11–12%. Leedus on see vaid 7%, sest liigne pakkumine on seal tekkinud just A-klassis.

Põhjamaades on käärid uute ja vanade büroode vahel veelgi suuremad. Soomes on A-klassi vakants 6% ja B-klassil 15%, Rootsis vastavalt kuni 5% ja kuni 16%. Männiku sõnul on sama suund näha ka Eestis.

Büroode tulevikus Männik siiski ei kahtle. „Kindel on see, et büroo ei kao, lihtsalt pilt muutub. Head asjad lähevad hästi, aga pingutada tuleb rohkem.“